Будет ли жилье в москве дешевле?

Московские власти всерьез приоткрывают двери московских квартир для москвичей. Если в 1993 году было построено 2 млн. 173 тыс. кв. м жилья, в 1995 году – 3 млн. 104 тыс. кв. м, то в 1996 году планируется построить уже 4,5 млн. кв. м жилья.

Президент, как и положено, пошел дальше, приоткрыв, в частности, для москвичей двери собственных домов утвержденной программой “Свой дом”.

Жилья будет построено больше. Будет ли оно дешевле?

Можно выделить несколько основных факторов, способных повлиять на стоимость жилья. Инфляция: при высоком уровне инфляции цена на недвижимость растет быстрее, т.к. граждане обеспечивают сохранность денег. Инфляция падает, цены на недвижимость стабилизируются. Продавая жилье, трудно за него получить ту же сумму, за которую оно было куплено. Политическая обстановка действует двояко. Продавцы убеждают покупателей покупать жилье, т.к. выборы пройдут, ничего не изменится, и тогда цены на недвижимость резко возрастут. Покупатели – те не торопятся. А вдруг революция?

В целом под действием этих и других факторов темпы роста цены на жилье на вторичном рынке недвижимости падают. По оценкам специалистов, в среднем на 5 – 10% для разных квартир и районов. Можно ли считать эту тенденцию устойчивой? Нет, потому что действующие тут факторы очень изменчивы.

Стабилизирующие факторы, способные привести к удешевлению жилья, лежат в области первичного рынка недвижимости, т.е. в области строительства нового жилья.

На сегодня реальность такова, что на 10 000 россиян приходится около 43 квартир, а на 10 000 японцев – около 113 квартир.

Именно поэтому официальные декларации не остаются без практических последствий. Один из новых механизмов, который призван гарантировать увеличение строительства жилья, состоит в обеспечении строительства “стартовых” жилых домов за счет различных инвесторов.

Таких инвесторов уже немало, а такой инвестор, как НПП “Тема”, при поддержке правительства Москвы реализует концепцию “точечной застройки” новыми многоэтажными жилыми домами небольших территорий, пригодных для строительства отдельных домов в различных обжитых районах Москвы. На долговременную перспективу намечены объемы работ, сроки сдачи и т.п. Именно за счет “точечного строительства” планируется в значительной степени обеспечить “волновое” переселение жителей из пятиэтажек. Для этого необходимо ни много ни мало, а 1 млн. кв. м.

Таким образом, реально жилья станет больше. Вопрос в том, как сделать его доступным.

Существуют два пути, позволяющих сделать жилье в Москве доступнее. Первый путь – жилье делается доступней в прямом смысле слова – за счет расширения системы передачи жилья очередникам, за счет превращения очереди на бесплатное муниципальное жилье для большинства в реальный механизм. Второй путь – снижение стоимости 1 кв. м жилья строящимися строительно-инвестиционными компаниями. Поскольку половину строительства планируемого жилого фонда (около 2,5 млн. кв. м из 4,5) предстоит построить за счет инвестиционных организаций различных форм собственности, а всю программу переселения из пятиэтажек осуществить за счет компаний, подобных НПП “Тема”, то снижение стоимости метра жилья, строящегося ими, повлечет снижение цен на жилье на “первичном” рынке недвижимости, а следовательно, и на “вторичном”. Но сегодня цены откровенно высоки.

Почему строительно-инвестиционные компании держат такие высокие цены? Сразу напрашивается объяснение: высокая цена диктуется рынком и стремлением этих компаний к приличной норме прибыли. Вот тут-то нас и ожидает первое откровение. Крупнейшим московским строителем жилья (НПП “Тема”, например, уже построила семь домов и строит еще девятнадцать) цены за метр жилой площади назначаются.

Подобные компании строят в условиях рынка. А механизм назначения цены, в общем-то, не рыночный. Механизм тут таков. Назначение происходит не прямым, а косвенным путем: правительство Москвы после постройки дома забирает в свой фонд определенную долю квартир. Это нужно для того, чтобы правительство могло осуществлять социальные программы. Для обеспечения бесплатными квартирами очередников на жилье. Часть этой доли идет на продажу, а деньги, полученные от продажи квартир, правительством направляются на обеспечение городского заказа на строительство. Специалисты НПП “Тема” рассчитали, что без такого распределения цены на квадратный метр они могли бы держать на уровне $500 – 600. Но когда инвестиционно-строительным компаниям говорят: вот цена, вот процент, который вы отдадите в муниципалитет и, кроме того, отдадите столько-то процентов строителям, столько-то эксплуатационникам… Это невозможно. А еще в стоимость квадратного метра жилья входит стоимость геологических работ, подводки всех коммуникаций, дорог и т.п. Таким образом, стоимость строительства квадратного метра жилья не та, которую мы читаем сегодня в газете – не 1 000 – 1 200 USD. Реальная стоимость составляет половину от этих цен. С другой стороны, если не взять с “Темы” оставшиеся 200 – 300 USD (метр жилья в “Теме” стоит около 700 – 1 000 USD), то как построить жилье по социальным программам? Вопрос практически тупиковый. Казалось бы, есть второй путь. Старый, добрый – взять всех да и поделить: “Тема” – отдельно, правительство – отдельно. “Тема” платит налоги, правительство на них строит “социальное” жилье.

Здесь нас ожидает второе откровение. В департаменте строительства Москвы, в префектурах, в проектно-строительных учреждениях в один голос считают: без инвестиционно-строительных компаний обойтись нельзя. Со своей стороны руководители инвестиционно-строительных компаний также уверяли нас, что без московского правительства, без государственной поддержки никакая строительно-инвестиционная компания реального строительства не вытянет. Объяснение у всех одно – пока еще жилищное строительство не может быть чисто рыночным, то есть не может существовать без поддержки государства.

В департаменте строительства Москвы принята программа “Темы” по “точечной застройке”. Осуществлять такое строительство по городскому заказу невозможно. Осуществление таких малых проектов для государственной махины нерентабельно. Но и в “Теме” говорят, что невозможно было бы малое строительство, если бы правительство не обеспечивало большого. В “Теме” при строительстве используются государственные проектно-строительные учреждения, инженерный состав, согласующие организации. Другое дело, что работа с ними организована на основе рыночного подхода.

Поэтому разлучать государство и строительно-инвестиционные компании без ущерба делу пока нельзя.

Остается практически единственный путь для снижения цен на “первичное” жилье. Во-первых, уменьшение доли, которую правительство отчуждает в различных формах от строительных компаний. Во-вторых, если инженерно-транспортные расходы будет брать на себя правительство, то цена жилья снизится чуть ли не вдвое. Причем в первую очередь это произойдет на объектах НПП “ТЕМА”, которые курирует правительство.

В итоге уменьшение цены на новые квартиры может выглядеть очень и очень оптимистически. Строительство же в целом должно переходить на рыночные механизмы постепенно, эволюционным путем. Ибо только в результате этого пути цены снижаются. В результате же революционного пути, как показывает опыт, цены только увеличиваются.


 Издательский Дом «Новый Взгляд»


Оставьте комментарий

Также в этом номере:

“Формула-1″ возвращается на телевидение
“УНГА” – НОВЫЕ ЭЛАСТИЧНЫЕ БИНТЫ
ОЗЗИ ОСБОРН СЧИТАЕТ СЕБЯ КЛОУНОМ
ПОБЕДИТЕЛИ IV НАЦИОНАЛЬНОЙ ВСЕРОССИЙСКОЙ ПРЕМИИ “ОВАЦИЯ”
Больная тема
СЕКСУАЛЬНЫЙ ИМИДЖ ФЮРЕРА
“ЗОЛОТАЯ АНТЕННА” НА “ЗОЛОТЫХ ПЕСКАХ”
В стане красных лилипутов
И СНОВА “ОВАЦИЯ”: КОНЦЕРТЫ ПОД СТАТЬ ЦЕРЕМОНИИ


««« »»»